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资产评估的三大方法及投资评估完整版评中欧体育估公式
中欧体育中欧体育中欧体育(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本
被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x
K为重置成本与历史成本的调整系数 R’ 重置成本 R 历史成本 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K
2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间
1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)
经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数
2使用年限法 成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)
资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)
资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积
资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)
被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值
被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异
或 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)
重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)
重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测
重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)
重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)
对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估
重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)
对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):
进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费
或 进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费
消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率
对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本
对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象
实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为 物理寿命 技术寿命 经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%
如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限 采用 加权投资年限 计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本
实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为 可修复部分 和 不可修复部分)
经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率
土地增值收益= ( 土地取得 开发 管理 投资 ) × 土地增值费用 + 成本 + 费用 + 利息*收益率
正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润
L+B R为综合资本化率 r1为土地资本化率 r2为建筑物资本化率 求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)
V为地价 A为开发完成后房地产价值 B为开发成本 C为投资利息 D为合理利润 E为正常税率
被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加
P=∑K×Rt P为无形资产的评估值 Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益 (1+i)^t K为无形资产分成率 i为折现率 n为收益期限
当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)
受让方约当投资额+无形资产约当投资额 无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)
收益 = 总利润 － ( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)
4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率返回搜狐投资评估中欧体育中欧体育中欧体育中欧体育投资评估，查看更多
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