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中欧体育投资评估「一文看懂」企业价值评估方法
中欧体育中欧体育对一个企业进行投资时，碰到的一个最棘手的问题是如何商定投资价格，通常的做法是需要合理地估价或分析出企业的价值，以此作为买卖双方商谈投资价值的基础。
资产基础法需要对企业各项资产与负债进行单独评估，从而得出企业净资产价值,使用权资产的价值源于租赁协议的签订，协议价格不随市场价格水平变化而变化，因此使用资产基础法评估企业价值时，无需对使用权资产与租赁负债项目进行分别评估，租赁协议价格与评估基准日的市场价格的高低决定了该项租赁协议是否构成合同权益。
若二者之间存在差异，当租赁合同协议价格低于市场价格，说明评估基准日该租赁协议有价值，此时该项使用权资产实质为有价值的合同权益无形资产；当租赁合同协议价格高于市场价格，说明此时形成协议负债，应在计算企业净资产价值时予以扣除。若二者之间无差异，则该租赁协议无价值，即该使用权资产无价值。
收益法评估企业价值模型主要有两种，分别为全投资 FCFF 模型与股权投资 FCFE 模型。 全投资现金流除资本性支出外，仅包含企业经营活动现金流，因此预测企业未来现金流时应保持股权与债权投资不发生变化，即企业现金流预测期内，无增减资及付息负债;股权自由现金流包含企业付息负债，要求预测企业未来现金流时仅保持股权投资不发生变化，对债权投资无要求投资评估。 在企业现金流预测期内，若债权投资发生变化，后续会影响企业资本杠杆及投资回报率(折现率)在实际评估过程中难以应用，由此可知收益法评估中，多采用全投资 FCFF 模型。
新准则租赁会计准则下投资评估，使用权资产及租赁负债全部计入资产负债表中中欧体育，在评估过程中将折旧与利息费用包括在经营利润预测中，进一步转换为现金流，同时将租金包括在筹资活动现金流中。 这种处理方式使得评估结果与财务报表保持一致，但是由于企业每年支付租金，将会导致企业债权投资发生变化而不满足 FCFF 使用条件。 因此我们选用另一种处理方式，即假设使用权资产与租赁负债未入账，将租金包括在经营活动现金流中，后续无需计算使用权资产折旧与利息。 这种方法既满足了 FCFF 模型的使用条件，又避免了后续的纳税调整，与报表不一致的地方可以通过披露予以解释。
操作过程中对于利润调整有两种方法，方法一:将利润表中折旧与利息费用替换为使用权资产租金;方法二:在利润表计算出净利润后，将折旧和利息费用加回，再减使用权资产租金。 结合税法相关规定，涉及经营性租赁选用方法一，涉及融资性租赁选用方法二，两种调整方法不会对最终结果产生影响。
市场法评估企业价值的前提是存在合适的可比较案例，在比较过程中可选用股权投资口径(P/ E)和全投资口径(EV/ EBIT)，在评估包含使用权资产的企业价值时保证可比较企业拥有使用权资产，保持评估对利润进行调整，将调整后的结果进行比较，并进行交易案例修正。返回搜狐，查看更多
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